购房人“断供”时开发商有无合同解除权_湾区律师网
购房人“断供”时开发商有无合同解除权
06、购房人“断供”时开发商有无合同解除权
——某房地产公司诉金某商品房预售合同纠纷案
基本案情
2014年3月18日，某房地产公司与金某签订《商品房买卖合同》约定，如金某不按期偿还银行贷款，导致银行要求该房地产公司承担担保责任的，该房地产公司有权解除合同，金某承担违约责任。某房地产公司、金某与某银行于同年同月签订《个人购房借款合同》，约定某房地产公司对金某的按揭贷款承担阶段性保证责任。2015年7月30日，某银行向某房地产公司发出还款通知，载明因金某欠付贷款本息，某房地产公司应承担连带保证责任，为此某房地产公司向银行偿还了部分贷款。某银行曾以借款合同纠纷起诉金某，要求解除《个人购房借款合同》，法院生效判决确认解除合同、金某承担还款责任，某房地产公司承担连带清偿责任，并有权向金某追偿。后某房地产公司诉至法院，请求解除商品房预售合同，金某承担相应违约责任。
裁判结果
广州市中级人民法院经审理认为，约定解除权条款属于就出卖人为买受人承担阶段性贷款保证责任设置的反担保性质的条款，是各方平衡权利义务、合理控制风险的安排，不属于不合理设置双方权利义务的格式条款，亦不违反法律强制性规定，应属合法有效。生效判决已认定某房地产公司对贷款本息等承担连带清偿责任，某银行已申请强制执行。某房地产公司请求解除案涉合同具有合同和事实依据。案涉房屋总价较高，合同约定违约金为房屋总价的20%，显属过高，金某也对此提出抗辩，综合考虑合同的履行情况、房屋现值、当事人的过错程度以及预期利益等多重因素，根据公平原则酌情调整违约金按总房款的5%计算。
典型意义
商品房预售交易中，购房人通常采用“首付+按揭”的方式支付购房款。本案涉及该购房模式下购房人因自身原因“断供”、法院另案生效判决认定按揭贷款合同解除等情形下，购房人、开发商及抵押贷款银行之间多重法律关系背后的司法认定难题。本案从合同解除条款效力认定、合同应否解除、合同解除法律后果等方面逐一认定，为此类纠纷提供了可借鉴的裁判规则。
高级合伙人 王博律师
广东华商律师事务所
知识产权，合同纠纷，经济纠纷，医疗纠纷，房产纠纷，公司风控，企业顾问等
曾任中南财经政法大学知识产权研究中心研究员、武汉市江汉区司法局副局长、民革江汉区工委副主委等。现任华商律师事务所高级合伙人、香港律师会登记备案律师、香港张嘉伟律师事务所中国法首席顾问，多地仲裁员。兼任：武汉大学研究员、研究生校外导师，西北政法大学客座教授、研究生校外导师，中南财经政法大学知识产权（学院）研究中心研究员，南京理工大学/江苏商标品牌研究中心研究员，暨南大学、深圳大学等高校法学院研究生校外导师，深圳市知识产权专家库专家，佛山市知识产权侵权检验鉴定专家库专家，秦皇岛市知识产权专家库专家等。 擅长：知识产权、婚姻继承、合同纠纷、公司事务等民商事业务争端解决及刑事辩护，尤其擅长各类刑民交叉等疑难复杂案件的诉讼业务，对重大疑难案件的解决方案具有丰富经验。评论区
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