陈某某与余姚市中梁宏置业有限公司 商品房销售合同纠纷案_湾区律师网
陈某某与余姚市中梁宏置业有限公司 商品房销售合同纠纷案
陈某某与余姚市中梁宏置业有限公司
商品房销售合同纠纷案
关键词：民事/商品房销售/固定房屋总价/增值税
裁判要旨
因购房人与开发商签订的购房合同为固定房屋总价款的合同，在合同未对降税、退税即应调减合同价款作出约定的情况下，开发商是否确已纳税，以及缴税的具体金额和种类是否发生变化，对于合同约定的固定房屋总价款不产生影响。购房人以国家税率变化为由要求开发商对合同价款予以调减，缺乏事实和法律依据。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第509条（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第60条）
基本案情
2016年10月12日，原告陈某某与被告余姚市中梁宏置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买首府X幢X商品房（预售），建筑面积88.05平方米，以建筑面积作为计价方式，单价10538.66元/平方米，总价927929元，补充协议二第一条第四款约定本期商品房项目根据国家税务总局2016年第18号公告，适用一般征收方式，适用税率为11%，第五款约定本合同约定的商品房销售价款已经包含相应的税金。合同另对其他事宜进行了约定。2017年2月20日，原告按合同约定支付房款927929元。2018年9月23日，原、被告签订房屋交接书一份，双方确认该房屋的预测建筑面积为88.05平方米，实测面积为87.99平方米，总价款为927297元（退房款差额632元）。
另查明，根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税，其中销售不动产增值税税率为11%。
2018年4月4日，财政部、税务总局作出《关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号），通知称：纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%；通知自2018年5月1日起执行。
涉案房屋的增值税发票开票日期为2018年9月5日，金额为842997.27元，税率10%，税额84299.73元，价税合计927297元。
陈某某提起本案诉讼，请求判令被告退回多收增值税税费8422.93元。
裁判结果
浙江省余姚市人民法院于2019年2月25日作出（2018）浙0281民初13045号判决：驳回原告陈某某的诉讼请求。一审宣判后，双方当事人均未提起上诉，一审判决已经发生法律效力。
裁判理由
原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系各方当事人之间的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对各方当事人均有约束力。本案的争议焦点为因涉案商品房销售而产生的应税销售行为适用的增值税税率由11%降为10%后，对房屋总价款的影响。针对上述争议焦点，首先，原、被告在合同第五条约定，房屋的计价方式以建筑面积作为计价方式，单价10538.66元/平方米，总价927929元，上述约定系原被告双方就涉案房屋约定了固定房屋总价款的计价方法，且不动产属于家庭大额财产，不动产买卖事宜关系重大，故原、被告通过合同作出固定房屋总价款的约定维护商品房交易秩序的稳定；其次，补充协议二第一条第四款约定本期商品房项目根据国家税务总局2016年第18号公告，适用[一般]征收方式，适用税率为[11%]，第五款约定本合同约定的商品房销售价款已经包含相应的税金。被告辩称上述约定仅具有告知作用，原告主张上述约定系原、被告双方约定将增值税税率作为房屋总价款的计价因素，故税率下调后增值税税金减少，被告收取的该部分金额应当予以返还。开发商因销售商品房而产生的增值税税款系开发商的经营、销售成本之一，开发商在计算商品房的成本时将其考虑在内无可厚非，原、被告已经通过合同作出固定房屋总价款的意思表示，且补充协议的约定并不具有降税降价或退税的意思表示，故在没有降税降价或退税明确约定的情形下，被告是否缴税、缴税的具体金额、种类对于房屋总价款不产生任何影响，换句话说，如果增值税税率并非下降而是上调，对房屋总价款亦无影响；再次，原告主张新的税收政策带来的红利应当由原告方享有。增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。本案被告作为开发商销售涉案商品房后，发生了增值税应税销售行为，应当缴纳增值税，故增值税的纳税义务人为被告，并非原告。现国家降低了增值税的税率，直接目的是给企业减轻税负，激发企业活力，但降税后必将会产生一系列的积极效应和连锁反应，从长远来看也必将作用于消费领域，从而惠及广大消费者。综上，因涉案商品房销售而产生的应税销售行为适用的增值税税率由11%降为10%后，不影响涉案房屋的总价款，被告根据927297元的房屋总价款开具增值税发票的行为并无不妥，故原告的诉讼请求，不予支持。被告的抗辩意见，予以采纳。
（生效裁判审判人员：何毅）
高级合伙人 王博律师
广东华商律师事务所
知识产权，合同纠纷，经济纠纷，医疗纠纷，房产纠纷，公司风控，企业顾问等
王博律师，武汉大学法学博士、博士后。曾任中南财经政法大学知识产权研究中心研究员，现任武汉大学知识产权与竞争法研究所研究员，广东华商律师事务所高级合伙人，南京理工大学法学院硕士生校外导师，汕头仲裁委仲裁员，佛山市知识产权侵权检验鉴定专家库专家等。评论区
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