卖方未取得预售许可证出售商品房是否无效_湾区律师网

卖方未取得预售许可证出售商品房是否无效

2022-08-31 00:16:51  浏览：1323  来源：法律资讯网
【案情】 盛鑫公司是某商品楼开发商，在未取得商铺预售许可证，便与李凯辉签订了《商铺认购书》，约定李凯辉支付认购金即可取得商铺...

    【案情】

    盛鑫公司是某商品楼开发商，在未取得商铺预售许可证，便与李凯辉签订了《商铺认购书》，约定李凯辉支付认购金即可取得商铺优先认购权，商铺正式认购时盛鑫公司应优先通知李凯辉选购。双方还约定了认购面积和房价，但对楼号、房型未作约定。李凯辉依约支付了认购金。盛鑫公司取得预售许可后，未通知李凯辉前来认购，将商铺售罄。

    【分歧】

    该案中盛鑫公司与李凯辉之间的商铺认购书是否当然无效？盛鑫公司的行为是否构成根本违约？

    第一种观点认为盛鑫公司与李凯辉之间的商铺认购书是在盛鑫公司未取得商铺预售许可证的情况下签订的，应属无效合同；

    第二种观点认为虽然盛鑫公司与李凯辉之间的商铺认购书是在盛鑫公司未取得商铺预售许可证的情况下签订的，但在李凯辉起诉前，盛鑫公司已取得商品房预售许可，因此盛鑫公司行为构成根本违约，盛鑫公司与李凯辉之间的商铺预售书为有效合同。

    【评析】

    笔者同意第二种观点。

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

    本案中，盛鑫公司和李凯辉约定了只要李凯辉支付认购金，就可以取得商铺优先认购权，但是盛鑫公司取得预售许可后，没有通知李凯辉认购，导致李凯辉不能购得商铺，即双方之间的缔约目的不能实现。因此，盛鑫公司未履行通知义务，构成根本违约。

    （作者单位：江西省武宁县人民法院）

王博律师

高级合伙人 王博律师

广东华商律师事务所

☎电话：18938896818

知识产权，合同纠纷，经济纠纷，医疗纠纷，房产纠纷，公司风控，企业顾问等

 曾任中南财经政法大学知识产权研究中心研究员、武汉市江汉区司法局副局长、民革江汉区工委副主委等。现任华商律师事务所高级合伙人、香港律师会登记备案律师、香港张嘉伟律师事务所中国法首席顾问，多地仲裁员。兼任：武汉大学研究员、研究生校外导师，西北政法大学客座教授、研究生校外导师，中南财经政法大学知识产权（学院）研究中心研究员，南京理工大学/江苏商标品牌研究中心研究员，暨南大学、深圳大学等高校法学院研究生校外导师，深圳市知识产权专家库专家，佛山市知识产权侵权检验鉴定专家库专家，秦皇岛市知识产权专家库专家等。 擅长：知识产权、婚姻继承、合同纠纷、公司事务等民商事业务争端解决及刑事辩护，尤其擅长各类刑民交叉等疑难复杂案件的诉讼业务，对重大疑难案件的解决方案具有丰富经验。

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