从个案看少数业主的诉讼主体资格如何确定_湾区律师网

从个案看少数业主的诉讼主体资格如何确定

2022-08-31 00:16:51  浏览：1191  来源：法律资讯网
【案情】 原告蒋某是A市南方大厦3-7号业主，其认为以业主委员会主任李某为代表与某公司签署的《场租合同》遮挡了原告所在楼层的采光...

    【案情】

    原告蒋某是A市南方大厦3-7号业主，其认为以业主委员会主任李某为代表与某公司签署的《场租合同》遮挡了原告所在楼层的采光和通风权，并且妨碍了其对三楼平台的使用权，侵害了包括原告在内的南方大厦业主的合法权益，遂以个人名义诉至法院，主张业主委员会签署的该《场租合同》无效。

    【分歧】

    该案在审理过程中出现了两种不同的意见：

    第一种意见认为，原告的诉讼主体不适格。合同是否无效属实体问题，但由谁主张，则属程序问题。诉权是为实现实体权益而进行诉讼的程序性权利，一般要求存在诉的利益为前提，《民事诉讼法》第一百一十九条第(一)项对原告的条件作了规定，要求原告必须是与本案有“直接利害关系”的公民、法人和其他组织。所谓与本案有“直接利害关系”，是指作为原告的公民、法人和其他组织的财产权、人身权或其他民事权益受到侵犯或者与他人直接发生了民事权利义务上的争议。根据《物权法》的规定，业主委员会的决定对业主具有约束力，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。故涉案《场租合同》如侵害业主的合法权益，应当由合法权益受到侵害的业主提起诉讼。本案的原告为业主主张权利，但未经业主推选为代表人，以个人身份进行诉讼，其诉讼主体不适格。

    第二种意见认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定“业主对建筑物内的住宅经营性用房等专有部分亨有所有权，对专有部分以外的共有部分亨有共有和共同管理的权利”，原告蒋某是南方大厦3-7号的业主，对三楼平台及上方的共有部分亨有共有权。现在原告的共有权被被告业主委员会侵害，依法可以向人民法院提起诉讼，原告主体适格。

    【评析】

    笔者同意第二种意见，理由如下：

    建筑物区分所有满足了人们在人口密集的城市中拥有自身住所的需要，创造了新的居住模式。建筑物物理上和功能上的不可分性使得全体区分所有人之间形成一种共同体关系。为了维持这种共同体关系，区分所有人不得不构成一种团体组织，并借助该组织的力量，共同管理因共用设施及共用部分产生的共同事务。但多数人的决议很可能侵害少数业主的合法权益，形成所谓对少数业主的“多数人暴政”。

    根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”的规定，原告蒋某作为南方大厦业主，依法可以作为原告提起诉讼。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”突出强调了合法权益受到侵害的少数业主的撤销权，少数业主在认为业主委员会作出的决定侵犯其合法权益时，可以在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使其撤销权。因此，原告蒋某在该案中并不需要经过业主推荐以代表人的身份提起诉讼，其可以以个人的名义起诉业主委员会。

    （作者单位：广西桂林市中级人民法院）

王博律师

高级合伙人 王博律师

广东华商律师事务所

☎电话：18938896818

知识产权，合同纠纷，经济纠纷，医疗纠纷，房产纠纷，公司风控，企业顾问等

 曾任中南财经政法大学知识产权研究中心研究员、武汉市江汉区司法局副局长、民革江汉区工委副主委等。现任华商律师事务所高级合伙人、香港律师会登记备案律师、香港张嘉伟律师事务所中国法首席顾问，多地仲裁员。兼任：武汉大学研究员、研究生校外导师，西北政法大学客座教授、研究生校外导师，中南财经政法大学知识产权（学院）研究中心研究员，南京理工大学/江苏商标品牌研究中心研究员，暨南大学、深圳大学等高校法学院研究生校外导师，深圳市知识产权专家库专家，佛山市知识产权侵权检验鉴定专家库专家，秦皇岛市知识产权专家库专家等。 擅长：知识产权、婚姻继承、合同纠纷、公司事务等民商事业务争端解决及刑事辩护，尤其擅长各类刑民交叉等疑难复杂案件的诉讼业务，对重大疑难案件的解决方案具有丰富经验。

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